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律师信息
  • 姓名 : 胡家全
  • 职务 : 主办律师
  • 手机 : 139 **** 6218
  • 证号 : 14203199610946261
  • 机构 : 湖北鸿法律师事务所
  • 地址 : 湖北省房县城关镇神农路26号县法院正对面二楼
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房屋买卖合同纠纷案
作者:胡家全来源:找法网日期:2015年03月20日

2005年7月5日,被申请人(一审原告、二审被上诉人)杨XX与再审申请人房县经济和信息化局(一审被告、二审上诉人,系原房县轻纺工业局、房县轻纺工业协会的权利、义务承受人)签订了一份《房层买卖协议》,被申请人购买再审申请人所有的房县轻工局综合楼一楼的2间门面房。协议约定:杨XX付清购房款之日起一个月内由房县轻纺工业局为杨XX办理房屋产权证书和土地使用证。合同签订后,杨XX依约履行了各项合同义务并于2007年4月27日付清了全部购房款。此后,杨XX曾多次催促对方为其办理房屋产权证书,可对方却以种种理由推诿、拒绝,为此引发诉讼。杨XX要求对方协助办理好房屋产权证和土地使用证,并承担违约金99462.83元。
对方辩称:双方签订的协议第二条约定:房屋单价为每平方米4150元,面积以房屋产权登记面积为准,而房屋产权登记面积为88.37平方米,故购房款应是366735.50元。协议第四条约定杨XX必须付清购房款,现杨XX未付清全部购房款已构成违约,我们没有义务为其办理过户手续,请求驳回杨XX诉讼请求。
一审法院认为:杨XX与房县轻纺工业协会签订的房屋买卖协议合法有效。杨XX按照合同履行了自己的义务,房县轻纺工业协会未按协议约定及时为杨XX办理房屋产权证、土地使用证过户手续系违约行为,为此杨XX要求房县轻纺工业协会协助办理房屋产权证、土地使用证并支付违约金的诉讼请求,符合法律规定,予以支持。房县轻纺工业协会辩称杨XX没有付清购房款构成违约,请求驳回杨XX的诉讼请求的辩解理由无据。判决:一、房县轻纺工业协会于判决生效后30日内协助杨XX办理房屋产权证和土地使用证过户手续。二、
办理房屋产权证书和土地使用证的费用,杨XX、房县轻纺工业协会各担50%,契税由杨XX负担,销售不动产营业税由房县轻纺工业协会负担。三、房县轻纺工业协会于判决生效后30日内给付杨XX违约金(从2007年12月1日至2011年4月6日),参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。案件受理费全部由房县轻纺工业协会负担。
房县轻纺工业协会不服一审判决,上诉称:1、一审法院适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》错误,我单位不是房地产开发企业,本案涉诉房屋是国有房产,不适用该解释有关违约金赔偿问题的相关规定。2、依据国资事发【1995】106号《行政事业单位国有资产处置管理办法》的相关规定,处置国有资产需经审批,本案双方所订立的房屋买卖协议违反了该行政法规规定,请求二审法院查明事实,确认双方签订的《房屋买卖协议》无效。杨XX答辩称:1、一审判决适用法律正确。涉案房屋是双方联合开发,上诉人提供的证据材料已经承认其与我方就房屋开发达成了协议并提供了土地使用证等相关手续,依据双方所签订的《房屋买卖协议》约定的内容应当认定为商品房买卖合同。2、上诉人提供的《行政事业单位国有资产处置管理实施办法》是系国资局颁布,是部门规章。而合同法规定的无效合同的情形是指违反法律、行政法规的强制性规定。部门规章不是行政法规,故双方签订的《房屋买卖协议》是有效协议。请求驳回房县轻纺工业协会的上诉请求。
二审经过审理认为:杨XX与房县轻纺工业协会签订的《房屋买卖协议》,系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规强制性规定,为有效合同。房县轻纺工业协会上诉称,本案涉诉房产因违反《行政事业单位国有资产处置管理实施办法》而应认定《房屋买卖协议》无效,而该实施办法属于部门规章,故此上诉理由不能成立;从《房屋买卖协议》约定的房屋单价、总价款、付款方式和每笔款项的具体付款时间可以认定协议中载明的“全部购房款是319550元,而不是根据房产证记载面积计算最终的购房款366735.50元。杨XX已经按照协议当时约定于2007年10月31日以前足额付清约定的购房款319550元,房县轻纺工业协会应当按照协议约定的期限为杨XX办理产权证书,故其上诉认为不应当为杨XX办理产权证书的理由不能成立;房县轻纺工业协会没有按照约定为杨XX办理产权证书,属于违约行为,应当承担违约责任。本案虽然不是商品房买卖纠纷,但原审法院参照相关司法解释的规定,判令房县轻纺工业协会承担违约金并无不妥,故房县轻纺工业协会的上诉理由均不能成立,上诉请求不予支持,遂驳回上诉,维持原判。
房县轻纺工业协会不服两审判决,向湖北省高级人民法院申请再审称:1、依据国务院1990年7月2日《关于加强国有资产管理工作的通知》第二条、《国有资产评估管理办法》第三条第(一)项、第十三条的规定,国有资产出售须报国有资产管理机构批准,同时还需进行资产价值评估,而本案涉诉的房屋买卖没有经国有资产管理机构批准、评估,违反行政法规的强制性规定,故双方签订的《房屋买卖协议》应属无效。2、《房屋买卖协议》约定房屋面积最终以实际产权登记面积为准,而原审以合同暂定面积计算的房款为全额房款错误,杨XX迄今没有交清购房款。请求再审撤销原判,改判驳回杨XX的诉讼请求。湖北省高级人民法院裁定并指令十堰市中级人民法院再审本案。十堰市中级人民法院经过再审认为:1、关于合同效力问题。国务院《关于加强国有资产管理工作的通知》和《国有资产评估管理办法》两份行政法规规定的是国有资产转让前的审批程序等规范,对转让国有资产单位具有约束力,而依据《国有资产评估管理办法施行细则》第六条规定的:“国有资产评估管理办法第三条所说的情形中的资产转让是指国有资产占有单位有偿转让超过百万元或者占全部固定资产原值20%以上非整体性资产的经济行为。而本案涉诉的房屋在双方当事人实际发生交易行为时的价值是否达到《国有资产评估管理办法施行细则》第六条规定的条件,房县经信局并未举出相关证据予以证实,故房县经信局再审称双方签订的《房屋买卖协议》违反了相关行政法规规定系无效协议的理由不充分,本院不予采信。对《房屋买卖协议》的效力认定,本院依据合同法的相关规定予以确认。被申请人杨XX关于双方当事人签订的《房屋买卖协议》没有违反相关行政法规的强制性规定的辩称理由成立,本院予以采信;2、关于本案当事人是谁违约。对协议中约定的“全部购房款”是应认定为319550元,还是依据房屋产权证上载明的88.37平方米计算最终应支付的房款366735.5元问题。经查,从《房屋买卖协议》约定的房屋面积、房屋单价、单价总款金额、付款方式及每笔款项的具体付款时间,可以认定《房屋买卖协议》载明的“全部购房款”是协议约定的319550元,而不是根据房产登记面积最终应付的房款366735.5元。对杨XX应支付的购房款47185.5元可另行主张权利。依据《房屋买卖协议》约定的当事人各自履行义务的先后顺序,杨XX在房县经信局未同意协助其办理房屋产权证和土地使用证过户手续前没有支付剩余的购房款47185.5元不构成违约。房县经信局申请再审称原审判决以合同暂定面积计算的房款为全额房款错误,杨XX迄今没有交清购房款应予驳回其诉讼请求的主张与协议约定不符,本院不予采信;3、关于如何承担违约责任的问题。依据协议约定,原房县轻纺工业协会应当在收到约定的购房款319550元后一个月内为杨XX办理产权证书,这里约定的收到购房款的时间指的是协议约定的杨XX应当支付该款的期限即2007年10月31日,故原房县轻纺工业协会应从2007年12月1日起承担违约责任。考虑到房县经信局实际取得本案涉诉的房屋产权的事实,结合当事人签订的《房屋买卖协议》中没有明确违约责任承担方式,本案虽然不是商品房买卖纠纷,不适用《解释》(指《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》),但解释中有关违约金处理的原则规定,本案可以参照。应以原判已查明杨XX已付购房款319550元为本金,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。4、关于房县经信局在再审过程中举出的房县国有资产监督管理局作出的房国资函(2011)9号通知和(2012)房国资决字第1号行政处理决定是否可以作为认定《房屋买卖协议》无效的证据使用问题。再审认为,杨XX于2011年4月6日已向人民法院提起民事诉讼,一审法院于2011年8月20日作出一审判决,而房县国有资产监督管理局作出相关通告及行政处理均在人民法院受理民事诉讼案件后作出,且作出的相关通知及处理决定并未向杨XX送达。行政机关也无权对已进入诉讼程序的民事行为的效力作出裁决,故本院对本案进行再审时不将其作为认定当事人《房屋买卖协议》效力的证据使用。为此,判决如下:原审认定事实清楚,适用法律正确,本院应予维持。申请再审人房县经信局的申请再审理由无事实和法律依据,其申请再审请求,本院不予支持,故维持本院于2012年4月12日作出的(2012)鄂十堰中民四终字第00002号民事判决。

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胡家全律师
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